제2편 주택의 보유와 관련된 세금 

2. 주택에 대한 종합부등산세

 4  종합부등산세 부과와 신고·납부
가. 종합부동산세 부과와 납부
(1) 종합부동산세의 부과(종부세법 §16②)
국세청에서는 위와 같은 방법에 의해 종합부동산세액(농어촌특별세액 포함)을 결정하여 매년 납부기간 개시 5일 전까지 납부고지서에 과세표준과 세액을 기재하여 발급한다.
만약 종합부동산세를 납부한 이후에 종합부동산세의 기초가 되는 재산세의 세액변동이 있는 경우에는 종합부동산세 역시 변경될 수 있으며 이에 따라 부족분을 추가로 납부하거나 과다납부한 금액을 환급받을 수 있다.

(2) 종합부동산세의 납부기간(종부세법 §16①)
이 납부고지서를 받은 납세자는 12월 1일~12월 15일 기간에 종합부동산세를 납부해야 한다.

(3) 종합부동산세의 분납(종부세 법 §20)
종합부동산세(농어촌특별세 제외)로 납부해야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납을 납부기한(12.15.)까지 신청할 수 있다. 농어촌특별세는 종합부동산세액이 분납되는 비율에 따라 분납된다.

<종합부동산세 분납세액>
① 납부세액이 250만원을 초과하고 500만원 이하인 경우 
→ 해당세액에서 250만원을 차감한 금액
② 납부해야 할 세액이 500만원을 초과하는 경우
→ 해당세액의 100분의 50 이하의 금액

 

 

 

 

 

(4) 종합부동산세의 납부유예(종부세법§20의2)
’22년부터 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 해당 주택분 종합부동산세액에 상당하는 납세담보를 제공하는 경우 납부유예를 신청(12.1.~12.12.:납부기한 만료 3일 전까지)할 수 있다.

1) 신청 요건
납부유예를 신청하기 위해서는 아래 요건을 모두 충족해야 한다.
•과세기준일 현재(6.1.) 1세대 1주택자일 것
•만 60세 이상이거나 해당 주택을 5 년 이상 보유하고 있을 것
•직전 과세기간의 총급여액이 7000만원 이하이고, 종합소득금액이 6000만원 이하일 것
•해당 연도의 주택분 종합부동산세액이 100만원을 초과할 것

2) 납부사유 발생
납부유예 허가 후 아래 어느 하나의 납부사유가 발생하는 경우 납부를 유예받은 세액과 이자상당가산액을 추가하여 납부해야 한다.
•이자상당가산액 = 합산배제로 경감받은 세액 × 1일당 35/100,000
•해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우
•사망하여 상속이 개시되는 경우
•과세기준일 현재 1세대 1주택자가 아니게 된 경우
•담보의 변경 또는 그 밖에 담보 보전에 필요한 관할세무서장의 명령에 따르지 않은 경우
•「국세징수법」 제9조 제1항 각 호*의 어느 하나에 해당되어 그 납부유예와 관계되는 세액의 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우
• 납부유예된 세액을 납부하려는 경우

■ 국세징수법 제9조 제1항 각 호의 사유
1. 국세, 지방세 또는 공과금의 체납으로 강제징수 또는 체납처분이 시작된 경우
2. 「민사집행법에 따른 강제집행 및 담보권 실행 등을 위한 경매가 시작되거나 「채부자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고를 받은 경우
3. 「어음법」 및 「수표법」에 따른 어음교환소에서 거래정지처분을 받은 경우
4. 법인이 해산한 경우
5. 국세를 포탈(通脫)하려는 행위가 있다고 인정되는 경우
6. 납세관리인을 정하지 아니하고 국내에 주소 또는 거소를 두지 아니하게 된 경우

 

나. 종합부동산세 신고 및 고지세액의 취소(종부세법§16③)
종합부동산세를 신고하고자 하는 납세자는 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 신고·납부할 수 있다. 이 경우 당초 부과고지는 없었던 것으로 본다.
종합부동산세 신고는 서면방법 외에 온라인 방법으로 신고할 수 있다.
온라인 신고는 국세청 누리집 또는 홈택스에서 종합부동산세 신고안내 동영상 또는 홈택스 신고 매뉴얼을 참고해 신고할 수 있다.

<Q&A>
종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되나? 
그렇다. 종합부동산세 고지와는 별도로 납세자 스스로 종합부동산세를 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액을 취소한다. 다만, 납세자의 신고내용이 사실과 다르거나 납부해야할 세액보다 과소신고한 경우 가산세가 부과될 수 있다.

 

 5  합산배제 적용요건 및 신고
종합부동산세는 재산세와 달리 납세자가 소유하고 있는 주택 및 토지를 모두 합산하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하는 목적으로 한다.

그러나 주택임대업자 또는 기업의 사원용 기숙사와 같이 사업을 위해 필요한 주택에 대해서도 모두 합산하여 과세대상으로 삼는 것은 납세자에게 큰 부담이 되기 때문에 세법에서는 일정한 요건을 갖춘 임대주택이나 기숙사 등에 대해서는 합산에서 배제함으로써 종합부동산세의 과세대상에서 제외하고 있다.

가. 합산배제 임대주택(종부세령§3①)
합산배제 임대주택은 종류별로 각각 다른 요건을 요구하고 있으나 공통적으로 과세기준일(6월 1일) 현재 주소지 또는 임대주택소재지 관할지방자치단체 및 세무서에 임대업등록과 주택임대 사업지 등록을 할 것을 필요로 한다(지자체와 세무서 둘 다 등록해야 함). 

다만, 6월 1일 현재 임대를 개시한 사업자가 합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 합산배제를 받을 수 있다.

합산배제 임대주택에는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간이 운영하는 임대주택과 「공공주택 특별법」에 따라 국가나 지자체 혹은 공공기관이 운영하는 임대주택이 있으나 이하에서는 민간이 운영하는 임대주택에 한정해 합산배제 임대주택의 주요 종류를 알아본다.

(1) 건설임대주택(종부세령 §3①1, 4, 7)
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간건설임대주택으로 등록한 주택으로서 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하며 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설하며 임대하는 주택 또는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 아직 임대를 개시하지 않았더라도 「건축법」 상 사용승인 또는 「주택법」 상 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 미임대기간이 2년 이내인 주택을 포함한다.

 

(2) 매임임대주택(종부세령 §3①2, 8)
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간매입임대주택으로 등록한 주택으로서 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

나. 합산배제 임대주택 요건
합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 앞에서 설명한 종류에 해당하면서도 면적, 임대주택 수, 임대기간 등의 요건이 필요하다. 세부내용은 다음과 같다.

 

 

 

 

 

 

(1) 공시가격 요건 적용방법
합산배제 임대주택은 민간임대주택으로 등록을 한 이후 임대개시일(임대주택 호수 기준이 있는 경우 해당 기준을 충족하는 시점의 임대개시일) 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 임대주택의 공시가격이 기준금액 이하여야한다.

(2) 임대기간 요건 적용방법
미임대 민간건설 임대주택을 제외한 합산배제 임대주택은 유형별로 일정기간 이상동안 계속하여 임대하는 경우에만 합산배제를 적용하며, 의무임대기간을 충족하지 못하는 경우에는 합산배제로 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<사례> 건설임대주택의 임대기간
임대사업자로서 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날부터 계산하며, 상속 또는 합병·분할·조직변경에 따라 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 피상속인 또는 피합병법인 등 직전 임대사업자의 임대기간을 합산하여 임대기간을 계산함.
건설임대주택으로서 임대의무기간 중에 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제2호에 따라 임차인에게 분양전환하는 경우에는 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보지만, 동 조항에 따른 분양전환이 아닌 경우에는 임대의무기간 미충족으로 그동안 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추징함.

 

(3) 임대료 상한요건 적용방법
임대계약 체결 또는 임대보증금 임대료 증액 후 1년 이내 재 증액은 불가하며, 임대료를 증액하는 경우 임대보증금임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다(’19.2.12.이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 분부터 적용).
임대보증금과 월임대료 전환은 다음과 같다.

보증금 ↔ 임대료 전환 시 임대료 인상을 산정방법(민특법§44⑭)
•인상률=[(갱신 후 환산보증금 - 기존 환산보증금) / 기존 환산보증금] × 100
•환산보증금=임대보증금+{(월임대료 ×12) / 5.5%*}
*현재 한국은행 기준금리(3.5% 가정)+ 「주택임대차보호법」 산정률 2%

임대료 증액제한 요건을 위반한 경우 과거 연도에 경감받은 세액을 추징하고 위반한 해당 연도 및 그 다음연도(총 2년) 합산배제를 적용 제외한다.
다만, 임대의무기간 경과 후 임대료 증액제한 요건을 위반한 경우에는 과거 연도에 경감받은 세액은 추징하지 않는다.

 

<사례> 합산배제 임대주택 임대료 상한 적용기준(기획재정부 재산세제과-680, ’19.10.10.)
1. 임대료 상한 규정은 시행일(’19.2.12.)이후 표준임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하되, 동 시행일 이후 최초로 체결하는 표준임대차계약을 기준으로 하여 적용하는 것이며, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 양수인은 앙도인 세제 혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는다.
2. 임대보증금과 월임대료 간 전환은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제144조 제14항을 준용한다.

 

다. 합산배제 사원용 주택 등(종부세령§4①)
합산배제 임대주택 외에도 종업원의 주거에 제공하기 위한 사원용주택 및 기숙사, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세 부과 취지에 적합하지 않은 주택은 주택분 종합부동산세 과세대상에서 제외하고 있다. 
공공주택사업자가 적용받을 수 있는 합산배제 주택도 있으나 이하에서는 민간이 소유한 주택에 한정하여 합산배제 사원용 주택 등의 주요 종류를 알아본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(1) 사원용 주택(종부세령§4①1)
종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유의 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격 6억원 이하인 주택을 말한다. 여기서 저가로 제공하는 경우란 과세기준일 현재 전세금 또는 임대보증금이 주택공시가격의 10/100 이하인 주택을 말한다.
다만, 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자의 「국세기본법」에 따른 특수관계인에게 주택을 제공하는 경우, 시용자가 법인인 경우에는 과점주주인 종업원에게 주택을 제공하는 경우에는 합산배제 대상에서 제외된다.

 

(2) 기숙사(종부세령§4①2)
「건축법 시행령」 별표1 제2호 라목에서 규정하는 기숙사로서 학생 또는 종업원 등의 주거에 제공하고 있는 기숙사를 말한다.

 

(3) 미분양 주택(종부세령§4①3)
과세기준일 현재 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 얻은 자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자로서 주택을 신축하여 판매하는 자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택으로서 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말한다.
과세기준일 현재 분양계약이 체결된 주택이라 하더라도 잔금 청산이 되지 않아 소유권 이전이 되지 않은 주택도 미분양주택에 해당된다.

 

(4) 어린이집용 주택(종부세령§4①4)
세대원이 과세기준일 현재 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장·군수·구청장의 인가를 받고 관할세무서장으로부터 고유번호를 부여받은 후 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영히는 주택과 「영유아보육법」 제24조 제2항에 따라 운영을 위탁받은 국공립어린이집을 말한다.

 

(5) 대물변제 미분양주택(종부세령§4①5)
주택의 시공자가 주택건설업자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 미분양주택으로서 해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말한다.

 

(6) 등록문화재 주택(종부세령§4①8)
「문화재보호법」에 따른 등록문화재에 해당하는 주택을 말한다.

 

(7) 노인복지주택(종부세령§4①12)
「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 노인복지주택(임대형)을 말한다.

 

(8) 주택건설사업 목적 멸실예정주택(종부세령§4①)21)
주택건설사업자 등이 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내에 멸실시키는 주택을 말한다.

 

(9) 공공임대주택의 부속토지(종부세령§4①22)
합산배제 대상인 공공임대주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 말한다.

 

(10) 전통사찰보존지 내 주택부속토지(종부세령§4①24)
전통사찰보존지 내 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)로서 연간 사용료가 해당 부속토지 중 공시가격의 2% 이하인 경우를 말한다.

 

라. 합산배제 신고 및 사후관리
(1) 합산배제 신고(종부세법§8③)
합산배제 적용대상 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 매년 9.16.~9.30.까지 합산배제 신고서를 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다. 

다만, 최초의 합산배제신고를 한 연도의 다음연도부터는 그 신고한 내용 중 소유권 또는 전용면적 등의 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다. 

합산배제 신고는 서면방법 외에 온라인 방법으로 신고할 수 있으며, 국세청 누리집 또는 홈택스에서 합산배제 신고안내 동영상 또는 홈랙스 신고 매뉴얼을 참고해 신고할 수 있다.

 

(2) 합산배제 사후관리
합산배제 임대주택을 임대의무기간 이내에 양도하거나, 공가기간이 법정 공가기간을 초과한 경우 등 합산배제 의무요건을 충족하지 못한 경우에는 합산배제 적용으로 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징한다.
•이자상당가산액 = 합산배제로 경감받은 세액 × 1일당 22/100,000
(’22.2.14.까지는 25/100,000, ’19.2.11.까지는 3/10,000)

다만, 당초 합산배제 적용 대상인 임대주택 중 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동말소되는 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업등록을 자진말소하거나 자동말소된 경우 합산배제로 경감받은 종합부동산세를 추징하지 않는다.

<Q&A>
종합부동산세 합산배제 신고가 무엇인가? 
종합부동산세 합산배제 신고란 납세자가 보유하고 있는 종합부동산세 과세대상 부동산 중 일정요건에 해당하는 임대주택, 사원용주택 및 주택신축용 토지 등을 종합부동산세 부과대상에서 제외하기 위해 해당 명세를 관할세무서에 신고하는 것을 말한다.
신고기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 주소지(본점) 관할세무서 또는 국세청 홈택스에서 전자신고가 가능하다.

<Q&A>
합산배제 신고 후 충족하지 못하게 되면어떻게 되나? 
합산배제 신고 후 의무임대기간 내 매각하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추가로 납부해야 한다.

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