양도소득세에서 가장 큰 혜택은 비과세 혜택이다. 그러나 비과세 혜택 이외에도 주택 정책에 따라서 임대주택, 미분양주택, 신축주택에 대한 양도소득세 감면 혜택이 조세특례제한법에 규정되어 있다.
이러한 규정들은 아는 사람들은 혜택을 받을 수 있지만, 규정을 모르면 감면 혜택을 받지 못하고 거액의 세금을 납부해야 할 수도 있다.
이하에서는 이 중 장기임대주택 및 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면에 대해서 알아보자.
1. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면(조세특례제한법 제97조)
국민주택(해당 건물 연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)으로서 ① 1986.1.1.~2000.12.31. 기간 중 신축한 주택이거나 ② 1985.12.31. 이전에 신축한 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 미입주된 주택이 적용 대상이다.
거주자가 2000.12.31. 이전에 위 주택(①, ②번 주택) 5호 이상을 임대 개시한 후 5년 이상 임대한 경우 양도세액의 50%를 감면하며, 위 주택을 10년 이상 임대한 경우 또는 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 미입주 주택만 해당)은 양도소득세를 면제한다.
또한 1세대 1주택 비과세 적용 시에 해당 임대주택은 그 거주자의 소유 주택으로 보지 않는다.
단, 감면된 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.
위 특례 규정을 적용할 때 중점적으로 확인해 봐야 할 내용은 다음과 같다.
(1) 거주자 여부
해당 주택을 양도할 당시 거주자에 해당해야 한다. 거주자에 해당 하는 지 여부는 양도시기를 기준으로 판정해야 하고, 양도 시점에 거주자에 해당한다면 해당 감면 혜택을 적용받을 수 있다(조심2015중3522, 2015.12.03.).
(2) 임대주택 요건 및 임대시기 요건
① 국민주택규모의 주택(수도권 외 도시지역이 아닌 읍면 지역은 100㎡, 그 외 지역은 85㎡)을 ② 2000.12.31 이전에 ③ 5호 이상 임대 개시해야 한다.
해당 규정은 주택을 임대용으로 사용하여 주거 안정을 도모하기 위해 마련된 규정이므로, 공부상으로는 단독주택이더라도 실질이 다가구주택에 해당하여 임대했을 경우에는 감면 대상 주택에 해당한다(국심2005서2758, 2006.05.26.).
다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보므로 5호 이상 임대했을 경우에는 감면 대상에 해당하게 된다.
(3) 임대기간 요건
5호 이상의 주택을 임대 개시한 후 5년 또는 10년 이상 임대해야 한다. 이 때, 5호 미만의 주택의 임대 기간은 주택임대 기간에 산입하지 않고, 5호 이상 임대한 경우에만 임대 기간으로 산입할 수 있다.
위 감면 규정의 핵심은 임대 기간을 입증하는 것이다. 임대기간을 입증하기 위해서 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록등본 및 전입세대열람원을 제출해야 한다. 하지만 현실적으로 위의 서류 등을 장기간 보관하는 경우는 흔치 않기 때문에 실질 임대했음을 증명하는 여러 가지 증빙을 통해서 입증하는 것이 가장 중요하다.
국세청 예규(기획재정부재산-179, 2023.01.30.)에 따르면, ‘2000.12.31. 이전 5호 이상 임대개시요건’을 충족했다면, 5년의 임대 기간을 충족하기 전 잠시 퇴거 후 다시 잔여 임대기간을 충족한 경우에도 특례 적용이 가능한 것으로 판단하고 있으므로, 임대의무기간 중 ‘계속 임대’를 요건으로 하고 있지는 않다.
2. 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면(조세특례제한법 제97조의2)
국민주택(해당 건물 연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)으로서 ① 1999.08.20.~2001.12.31 중 신축한 건설임대주택 또는 ② 1999.08.20.~2001.12.31 중 취득한 매입임대주택이 적용 대상이며, 해당 주택은 임대주택법에 의한 매입임대주택, 건설임대주택으로 등록해야 한다.
거주자가 위 주택 2호 이상(신축 임대주택을 최소 1호 이상 포함해야 함)을 5년 이상 임대한 후 양도했을 경우 양도소득세를 면제한다.
또한 1세대 1주택 비과세 적용 시에 해당 임대주택은 그 거주자의 소유 주택으로 보지 않는다.
단, 감면된 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.
위 특례 규정을 적용할 때 중점적으로 확인해 봐야 할 내용은 다음과 같다.
(1) 임대주택 요건
임대주택 수가 2호 이상이어야 하며, 그 중 ‘신축 임대주택의 수’가 1호 이상이어야 한다.
해당 규정은 2000년 당시 신축 임대주택 공급 확대를 위해 신설된 규정이므로 신축 임대주택의 수가 1호 이상 포함돼야 한다.
(2) 임대사업자
반드시 「임대주택법」에 따른 임대사업자에 해당해야 한다.
1.에서 설명한 장기임대주택 특례의 경우 임대사업자 등록을 하지 않은 경우에도 감면 혜택을 적용받을 수 있으나, 신축 임대주택 특례의 경우 반드시 임대사업자등록을 필요로 한다. 임대사업자 등록여부는 구청에 등록한 임대사업자등록증을 통해 확인할 수 있다.
(3) 임대기간 요건
2호 이상의 주택을 5년 이상 임대하여야 한다. 임대 기간의 계산은 1.에서 설명한 장기임대주택 감면 규정을 준용하여 2호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대 기간에 산입하지 않는다.
만약 해당 주택을 임대 등록한 후 임대주택이 자동말소 된 경우에도 특례 적용이 가능할까?
「임대주택법」에 따른 임대등록 후 5년 이상 임대한 뒤 해당 임대주택의 임대등록이 자동말소된 상태로 양도 시에도 양도소득세 면제 특례를 적용받을 수 있다(서면법규재산2020-3672, 2023.02.14.).
양도소득세 감면을 받는 것은 쉽지 않다. 각 특례마다 요건을 다르게 규정해 놓고 있고, 세부 요건 한가지라도 충족되지 않을 경우에는 감면이 배제된다.
또한 여러 가지 특례에 모두 해당할 경우에는 납세자에게 가장 유리한 한 가지만 선택해 적용할 수 있다.
따라서 나에게 가장 유리한 규정이 무엇인지에 대해서 전문가의 검토를 받아 보는 것을 추천한다.
또한, 임대주택 특례 이외에도 미분양 주택 및 신축주택에 대해서도 조세특례제한법상 감면, 양도소득금액 공제, 1세대 1주택 판정 시 소유 주택 수에서 제외하는 등의 다양한 혜택이 존재한다.
혹시라도 내 주택을 장기 임대했거나, 취득 당시 미분양주택 혹은 신축 주택에 해당한다면 ① 취득시기 ② 주택 규모 ③ 주택 취득 지역 ④ 임대기간 등을 확인한 후 내 주택이 해당되는지에 대해서 전문가의 검토를 받아 보는 것을 추천한다.
