국세청, 양도 전 숙박업 사용 주택 양도세 과특 농어촌주택 해당 여부 사전답변
특별한 규정이나 사정이 없는 경우 자산의 형태는 양도일 현재를 기준으로 파악하기 때문에 숙박업에 사용한 주택을 양도 전에 양도세 과세특례 요건을 충족한 농어촌주택으로 전환해 사용했다면 농어촌주택에 해당하는 것이라는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 양도 전에 숙박업에 사용한 주택의 양도세 과세특례에 따른 농어촌주택에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “일반주택(A)과 조세특례제한법 제99조의4 제1항의 요건을 충족한 농어촌주택(B)을 보유한 1세대가 농어촌주택(B)을 민박업으로 사업자등록 뒤 숙박업에 사용했지만 숙박업을 폐업한 후 일반주택(A) 양도일 현재 해당 농어촌주택(B)을 주택으로 사용하는 경우 일반주택(A)의 1세대1주택 비과세 여부 판정 시 농어촌주택(B)은 주택수에 포함하지 않는 것”이라고 밝혔다.
국세청은 그러나 “농어촌주택(B)을 일반주택(A) 양도일 현재 주택으로 사용하는지 여부는 사실판단 할 사안”이라고 답변했다.
질의인은 1996년 경기도 수원 소재 A아파트를 취득했고, 2002년 강원도 평창 소재 토지를 취득해 2006년 평창 소재 토지에 B주택을 신축했다.(연면적 148.78㎡, B주택 부속토지 626㎡, 취득당시 기준시가 6천4백만원)
또한 2019년 B주택에 대해 민박업 간이과세자 사업자등록(1층에 거주하면서 2층을 펜션으로 사용)을 했고, 2023년 사업 중지 후 B주택의 사업자등록 폐업신고를 했다. A주택 양도일 현재 B주택은 상시주거용으로 사용하고 있다.
질의인은 이와 관련해 양도 전 민박업에 사용한 농어촌주택을 조세특례제한법 제99의4 농어촌 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제88조(정의)에서는 “이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정하고 제7호에서 “‘주택’이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.‘고 규정하면서 제3호에서 ” 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ’주택부수토지‘라 한다)의 양도로 발생하는 소득“으로 규정하고, 가목에서 ”1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택“, 나목에서 ”1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택“으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제152조의4(주택의 범위)에서는 “법 제88조 제7호 전단에서 ‘대통령령으로 정하는 구조’란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 제1항에서는 “거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 ‘1세대’라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 ‘농어촌주택 등 취득기간’이라 한다)중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 ‘농어촌주택 등’이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 ‘일반주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용한다”고 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 “다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 ‘농어촌주택’이라 한다)”으로 규정하고, 가목에서 “취득 당시 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제2조 제13호에 따른 기회발전특구(같은 법 제2조 제12호에 따른 인구감소지역, 접경지역 지원 특별법 제2조 제1호에 따른 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외한다. 이하 이 조 및 제5장의11에서 ‘기회발전특구’라 한다)에 소재하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것”으로 규정하면서 1)에서 “수도권지역. 접경지역 지원 특별법 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.”, 2)에서 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 도시지역. 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제2조 제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.”, 제3호에서 “주택법 제63조의2에 따른 조정대상지역”, 제4)에서 “부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조에 따른 허가구역”, 제5)에서 “그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역”으로 규정하고, 나목에서 “주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것”으로 규정하고 있다.
한편 제3항에서는 “1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있고, 제4항에서는 “1세대가 제1항에 따른 농어촌주택 등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다.”고 규정하고 있다.
(사전-2024-법규재산-0271 [법규과-1054]. 2024. 04. 30.)
