국세청, 양도일 이후 관리처분계획 변경인가 경우 건물·토지 평가액 사전답변
조합원입주권 양도 이후 관리처분계획이 변경됐다면 변경 인가된 관리처분계획에 따른 가격(권리가액)은 적용하지 않는 것이라는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 양도일 이후 관리처분계획이 변경되는 경우 기존 건물과 부수토지의 평가액 적용 방법에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “조합원입주권 양도차익을 산정할 때 적용할 ‘기존 건물과 그 부수토지의 평가액’은 소득세법 시행령 제166조 제4항에 따른 해당 조합원입주권의 양도일 현재 인가된 관리처분계획 등에 따라 정하여진 가격을 말하는 것”이라고 밝히고 “그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 하는 것이지만 조합원입주권 양도 후 변경 인가된 관리처분계획에 따른 가격은 적용하지 않는 것”이라고 답변했다.
질의인은 1995년 12월 종전 부동산(아파트)을 취득했고, 2017년 11월 종전 부동산에 대한 관리처분계획 인가가 났다. 감정가액은 13억여원, 비례율 102.84%, 권리가액 13억여원이었다.
이후 2023년 5월 관리처분계획 변경 신청이 됐으며 변경 내용은 비례율 133.49%, 권리가액 17억여원이었다.
이어 2023년 10월 입주권을 양도(변경신청 한 관리처분계획 인가 전 양도)했다.
질의인은 이와 관련해 조합원입주권 양도일 현재 관리처분계획 변경 신청 상태로 관리처분계획의 변경이 예정돼 있는 경우 소득세법시행령 제166조 제1항에 따라 조합원입주권에 대한 양도차익을 산정할 때 기존건물과 그 부수토지의 평가액 등을 당초 인가된 관리처분계획에 따른 가액을 기준으로 하는 것인지, 변경 예정된 관리처분계획에 따른 가액을 기준으로 하는 것인지 여부에 대해 물었다.
또한 양도소득세 신고일 이후 변경된 가액이 확정되는 경우 변경된 가액으로 수정신고(또는 경정청구)가 가능한 지 여부에 대해서도 물었다.
현행 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)에서는 “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 제100조(양도차익의 산정) 제1항에서는 “양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서는 “법 제98조 전단에서 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’란 다음 각 호의 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 제1항에서는 “법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.”고 규정하면서 제1호에서 “청산금을 납부한 경우 양도일 이후 관리처분계획이 변경되는 경우, 기존 건물과 부수토지의 평가액 적용 방법”, 제2호에서 “청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액”으로 규정하고, 가목에서 “[양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]”, 나목에서 “[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]”으로 규정하고 있다.
또한 제4항에서는 “제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “관리처분계획 등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.”, 제2호에서 “제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 ‘양도일 또는 취득일전후’는 ‘관리처분계획 등 인가일 전후’로 본다.”고 규정하고 있다.
한편 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) 제3항에서는 “법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.”고 규정하면서 제1호에서 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액”, 제2호에서 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식 등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.”고 규정하고 있고, 제3호에서는 “제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액”, 제4호에서는 “기준시가”로 규정하고 있다.
(사전-2023-법규재산-0864. 2024. 03. 29.)
