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[국세칼럼] 국세청의 꼬마빌딩 등의 감정평가사업에 대한 단상
[국세칼럼] 국세청의 꼬마빌딩 등의 감정평가사업에 대한 단상
  • 이동기 논설위원·세무사
  • 승인 2022.08.12 09:20
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최근 언론보도에 따르면, 2020년부터 2022년 8월 초까지 비주거용 건물에 대하여 국세청이 직권 감정평가를 통해 산정한 시가로 상속·증여세를 부과한 조치가 부당하다며 납세자가 제기한 심판청구에 대한 조세심판원의 결정이 총 34건에 달한다고 한다. 

여기서 눈여겨봐야 할 것은 국세청의 직권 감정평가에 의한 과세에 대한 불복사건 모두를 조세심판원에서 기각으로 결정했다고 하는데, 이 중 최소 20건 이상이 조세심판원의 결정에 불복해 소송을 제기한 것으로 알려지고 있다고 한다. 

이런 유형의 분쟁이 발생하게 된 것은 이른 바 국세청의 ‘꼬마빌딩 등에 대한 감정평가사업’에서 기인하고 있는데, 과세형평성을 제고한다는 국세청의 설명에도 불구하고 많은 전문가들은 이 제도가 오히려 과세형평성 등에 문제가 있다고 주장하고 있는 상황이다. 

상속재산과 증여재산에 대한 평가원칙을 규정하고 있는 상속세 및 증여세법 제60조 제1항에서는, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일인 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르도록 규정하고 있다. 그러면서, 제2항에서 “시가”는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 하고 있다. 

그런데, 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 상속세 및 증여세법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법, 즉 “보충적 방법”으로 평가한 가액을 시가로 보도록 하고 있다. 실무에서는 아파트나 오피스텔 등과는 달리 시가로 볼 수 있는 매매사례가격을 찾기 힘든 비주거용 건물이나 나대지 등을 상속하거나 증여를 하는 경우 보충적 방법인 공시가격으로 평가하여 신고하는 경우가 많은데, 일반적으로 부동산에 대한 공시가격은 현 시세보다 낮은 경우가 많아 일부에서는 보충적 방법으로 재산을 평가해 신고하는 것을 상속세나 증여세 절세수단으로 인식하기도 한다.

상속재산이나 증여재산에 대한 시가를 알 수 없는 경우로 보아 공시가격으로 상속세나 증여세를 신고함으로써 납부할 세금을 줄이는 것을 막기 위해 정부는 그동안 상속재산이나 증여재산에 대해 그동안 평가기간(상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 내의 매매·감정·수용·경매 또는 공매(“매매 등”)가 있는 경우 그 금액을 상속재산이나 증여재산의 시가로 보던 것을, 2019년 2월 12일자로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조를 개정해 평가기간이 경과한 후부터 상속세와 증여세의 법정결정기한(상속세과세표준 신고기한부터 9개월 또는 증여세과세표준 신고기한부터 6개월)까지 매매 등이 있는 경우에도 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있도록 했다. 

이를 반영해 국세청은 2020년 1월 31일자 보도참고자료를 통해 상속·증여세에 대한 과세형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업을 시행한다고 안내했다. 

국세청이 밝힌 이 제도의 시행배경을 보면 상속·증여세는 시가 평가가 원칙이지만 비주거용 부동산은 시가 대비 저평가돼 형평성 논란이 있어 왔는데, 2019년 2월 「상속세 및 증여세법 시행령」 개정으로 평가기간 이후 법정결정기한까지의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있는 법적 기반이 마련됐기 때문에 국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고 과세형평성을 높이기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었다고 했다. 그리고 평가대상은 비주거용 부동산 및 나대지를 대상으로 하며, 납세자가 보충적 평가방법에 따라 신고해 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이라고 했다.

국세청이 관련 자료에서도 언급하고 있듯이 부동산 중에서 아파트나 오피스텔 등은 면적이나 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속·증여재산의 시가로 보아 과세하기가 용이하지만, 비주거용 건물이나 나대지 등은 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고 거래도 잘 이루어지지 않기 때문에 시가로 볼 수 있는 매매사례가액 등을 파악하기가 쉽지 않은 실정이다.

따라서 실무에서는 비주거용 건물이나 나대지 등을 상속하거나 증여하는 경우 시가를 알 수 없는 경우로 보아 공시가격으로 상속·증여재산을 평가해 신고하는 경우가 대부분이라고 할 수 있는데, 문제는 비주거용 건물이나 나대지 등에 대한 공시가격 현실화율이 낮은 편이어서 일부에서는 저평가된 비주거용 건물 등을 상속세나 증여세를 줄이는 수단으로 이용함으로써 과세형평성 논란이 불거지고 있는 것이다. 

이런 점을 감안하면 상속세 및 증여세법 시행령에서 상속세나 증여세 신고기한이 지나고도 법정결정기한까지 감정평가 등을 통해 시가를 산정할 수 있도록 한 것은 어느 정도는 그 불가피성을 인정할 수 있다 할 것이다. 문제는 일각에서 제기하고 있는 것처럼 납세자의 재산권에 중대한 영향을 미치는 과세대상금액을 달리 결정함에 있어서 법률에 구체적인 근거 없이 시행령의 규정으로만 하는 것은 조세법률주의에 위배될 수 있고, 또한 보충적 방법으로 신고한 모든 납세자에 대해 직권 감정평가에 의한 방법으로 과세하지 않고 일부 납세자에 대하여만 자의적으로 이런 적용하는 것은 공평과세원칙에 위배될 수 있다는 점이다.

납세자들이 국세청의 직권 감정평가에 의한 과세에 대해 불만을 제기하는 이유 중 하나는 감정평가대상이 명확하지 않고 자의적이라는데 있다고 할 수 있다. 

국세청은 ‘꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’ 자료에서 직권 감정평가 대상을 고가의 비주거용 부동산 전체가 아닌 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다고 하면서, 감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준에 대해서는 구체적인 금액 기준이 외부로 공개될 경우 조세회피 목적에 악용될 우려가 있어서 공개하기 어렵다고 밝히고 있다. 

이러다보니 보충적 방법으로 평가한 재산가액으로 상속세나 증여세를 신고한 납세자들 중에서 국세청의 직권 감정평가 대상에 선정된 사람들은 비슷한 경우의 다른 납세자들과의 형평성문제를 들어 국세청의 결정에 수긍하기보다는 깜깜이 잣대에 불만을 토로하고 있는 실정이다. 이런 문제를 해결하기 위해서라도 구체적인 기준과 대상을 법령에서 규정하는 방향으로 입법보완을 해야 할 것이다. 

그리고 대한민국 헌법 제59조에서는 “조세의 종목과 세율은 법률로 정한다”라고 규정해 조세법률주의를 명확히 하고 있는데, 조세법률주의의 내용 중 과세요건 법정주의가 그 핵심이라고 할 수 있다. 
과세요건이란 과세권행사에 필요한 요소로서 납세의무자, 과세물건, 과세표준, 세율 등이 있는데, 이런 과세요건은 국민의 재산권과 직결되므로 법률로 정해야 하고 법률의 근거 없이 하위법령에서 과세요건을 정하는 것은 법률에 위배되어 효력이 없다는 것이 과세요건 법정주의의 주된 내용이다. 

상속세 및 증여세법 제60조 제2항에서 “시가”의 범위에 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 하면서, 시행령에서 평가기간이 경과한 후부터 상속세와 증여세의 법정결정기한까지의 감정평가액 등을 시가로 볼 수 있도록 확대한 것은 위임입법의 범위를 벗어난 것으로 위헌 문제도 발생할 수 있을 것으로 보인다. 

따라서 상속재산이나 증여재산에 포함되는 비주거용 건물 등에 대한 국세청의 직권 감정평가의 필요성이 있어 위임입법이 불가피하다면, 최소한 법률에서 과세요건의 대략적인 범위라도 정한 후에 시행령에 위임해야 할 것이다.

 

이동기 논설위원·세무사
이동기 논설위원·세무사

 

•현) 세무회계 조이 대표세무사
•현) 전경련 중소기업협력센터 법무서비스지원단 전문위원
•현) 고려대학교 정책대학원 교우회 회장
•전) 한국세무사고시회 회장
•국립세무대학 내국세학과 졸업
•성균관대학교 법학과 졸업
•호주 시드니대학교 로스쿨 졸업


이동기 논설위원·세무사
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