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부동산가격 상승에 따른 동거주택 상속공제의 개선 필요성에 대하여
부동산가격 상승에 따른 동거주택 상속공제의 개선 필요성에 대하여
  • 이동기 논설위원·세무사
  • 승인 2020.03.06 10:17
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[국세(國稅) 칼럼]
이동기 논설위원·세무사

국세청이 발표한 국세통계에 따르면 2018년 기준으로 상속세 납세인원은 8002명이라고 하는데, 2018년 연간 사망자가 29만9000명 정도인 것을 감안하면 사망자 대비 상속세 납세인원 비율은 3%가 채 안된다.

상속세에 대해 유산과세형을 취하고 있는 우리나라의 경우 상속이 개시되면 원칙적으로 피상속인을 기준으로 상속세 신고를 해야 하는데, 상속세 납세인원이 전체 사망자 수에 비해 생각보다 많지 않은 이유는 상속재산가액을 결정하는 상속재산의 평가규정과 상속이 개시되면 기본적으로 적용되는 상속공제액과 관련이 있다고 할 수 있다. 상속재산의 시세가 높더라도 상속세 신고를 위한 상속재산평가액이 낮다면 당연히 상속세 부담이 줄어들 것이고, 상속재산평가액이 낮은 상태에서 배우자공제나 일괄공제 등의 상속공제가 적용되면 역시 상속세 부담은 줄어들게 된다.

그런데 최근 몇 년 사이에 일부 지역을 중심으로 부동산가격이 폭등하면서 양도세나 종합부동산세 등의 세금뿐만 아니라 상속세도 그 영향을 받을 것으로 보인다. 특히, 그동안 상속세를 크게 걱정할 필요가 없던 다른 상속재산이 별로 없는 1세대 1주택 보유자들 조차 부동산 가격 상승으로 인한 상속세 부담이 급격하게 늘어날 수 있기 때문에 이에 대한 대책을 선제적으로 고려해 볼 필요성이 있다.


현행 상속세 및 증여세법상 상속이 개시되는 경우 상속개시일 현재 피상속인이 보유하고 있는 재산가액을 기준으로 상속세를 과세한다. 이 경우 상속재산은 원칙적으로 상속 개시일(피상속인의 사망일) 현재의 시가로 평가하게 되는데, 시가란 불특정 다수인들 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데, 매매가격·수용가격·공매가격·감정가격, 매매사례가액 등 세법에서 시가로 인정되는 것들이 포함된다.

그런데 상속재산의 시가를 확인할 수 없어 상속재산가액이 확정되지 않을 수 있는데, 이렇게 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려해 상속세 및 증여세법에 규정된 보충적 방법으로 평가한 가액(기준시가 등)을 시가로 보도록 하고 있다. 실제로 상속세를 신고하면서 아파트 등 공동주택의 경우 유사한 매매사례가액을 적용해 시가를 평가할 수 있기 때문에 시가산정에 큰 어려움이 없는 편이지만, 토지나 소규모 상가건물 등은 시가를 산정하기 어려워 기준시가로 평가해 신고하는 경우가 많다. 사정이 이렇다보니 상속재산에 대해 이른 바 “시세”는 높은데도 상속재산은 낮게 평가되어 상속공제를 하고 나면 상속세를 내지 않게 되는 경우가 발생하게 된다.


한편, 상속재산에 대한 상속세를 계산할 때 상속가액에서 기초공제나 배우자 상속공제, 일괄공제 등 각종 상속공제 항목들을 공제하게 되는데, 상속인으로 배우자와 자녀가 1명 이상만 있어도 배우자공제 5억원과 일괄공제 5억원을 합쳐 최소 10억원이 공제되기 때문에, 상속세 납부세액이 나오려면 상속재산에서 공과금과 장례비, 부채 등을 공제하고 남은 상속과세가액이 적어도 10억원 이상은 돼야 한다. 이렇듯 상속재산이 시세와는 달리 낮게 평가되는 경우가 흔한 상태에서 그 평가액을 기준으로 상속공제를 적용하다 보니 사망자 수에 비해 상속세 납세인원이 상대적으로 적다고 할 수 있다.

그런데 최근 몇 년 사이에 일부 지역을 중심으로 부동산 가격이 폭등하는 바람에 실제 거주용으로 사용하고 있는 1세대 1주택에 대해서도 상속세가 과다하게 부과될 수 있는 상황이 발생하게 되었다. 최근 언론보도에 따르면, 서울 소재 아파트의 중위(中位)가격이 지난 1월에 사상 처음으로 9억원을 넘어선 데 이어 2월에는 9억5000만원에 육박했다고 하는데, 이는 관련 통계가 작성된 2008년 12월 이후 최고가라고 한다. 물론 서울 내에서도 지역별로는 한강 이남 11구 아파트 중위 가격이 11억9165만원인데 비해, 한강 이북 14구가 6억7074만원으로 지역별로 편차가 있는 것은 사실이다.


그렇지만 지난해 서울에서 상위 10%의 아파트 평균 매매가격이 사상 최초로 20억원을 돌파했다고 하는데, 이런 고가의 아파트를 보유하고 있는 사람들 중에는 투기목적으로 취득한 경우도 있겠지만 실거주 목적으로 취득해서 1세대 1주택으로서 수십 년 이상 계속해서 거주하고 있는 경우도 있을 것이다. 이렇게 오래 전에 실제 거주목적으로 아파트를 취득한 후 다른 주택없이 그 주택에서만 계속해 거주하고 있었는데, 갑자기 그 아파트 가격이 급등한 상태에서 상속이 개시되어 예상치 못한 거액의 상속세가 부과된다면 납세에 어려움을 겪을 수 있을 것이다.

예를 들어, 1세대 1주택자에 해당하는 사람이 취득한지 30년이 된 아파트의 시세가 몇 년 전만해도 10억원 선이었는데 재건축 과정을 거치고 최근에 가격이 급등하여 주변의 거래가격이 20억원이 된 상태에서 상속이 발생한다고 하면, 아파트 가격이 급등하기 전에는 배우자와 자녀가 있는 경우 상속공제 범위 내에 들기 때문에 상속세를 낼 필요가 없었는데 지금은 수억원의 상속세를 내야 할 수 있다.


구체적으로 보면, 아파트 평가액이 20억원이 된 경우 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원 등 10억원을 상속공제한다고 해도 나머지 10억원에 대한 상속세 납부세액이 2억4000만원 정도가 나오게 된다. 물론 부동산 가격이 올랐으니 당연히 세금도 더 내야한다고 할 수 있겠지만, 투기목적 없이 실거주용으로 아파트를 구입해서 수십 년 동안 그 집에서 살다가 상속이 개시되었는데 거액의 상속세를 내야 한다면 그 세금을 내기 위해 오랫동안 살고 있던 그 집을 처분할 수밖에 없을 것이기 때문에 주거권을 침해당한다고 볼 수도 있을 것이다.

지금도 이런 문제를 해결하기 위해 상속세 및 증여세법에서 “동거주택 상속공제” 규정을 두고 있는데, 상속세 및 증여세법 제23조의2에 따르면 “피상속인과 직계비속인 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외) 계속하여 1세대를 구성하면서 하나의 주택에서 동거하면서, 1세대 1주택에 해당하는 경우에는 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택에 대해서는 6억원을 한도로 그 상속주택가액 전액을 상속세 과세가액에서 공제“한다.


세법에서 1세대 1주택 보유자에 대해 양도세 비과세 등 여러 가지 세제혜택을 주고 있는 것은 안정적인 주거권과 주거 이전의 자유를 보장하기 위한 것일 것이다. 양도세의 경우 비과세 대상 1세대 1주택에 해당하면 양도가액 9억원 이하의 주택에 대해서는 전액 비과세를 하고, 9억원이 넘는 경우에도 9억원 초과분에 대한 양도차익에 대해 양도세를 과세하되 10년 이상 보유한 경우 양도차익의 80%를 장기보유특별공제로 공제한 후 양도세를 과세하고 있다. 이런 점을 감안하여 동거주택 상속공제의 경우에도 공제금액의 한도를 양도세의 경우처럼 9억원으로 인상하거나, 또는 한도금액을 일률적으로 6억원으로 할 것이 아니라 10년 이상이나 20년 이상 또는 30년 이상 등으로 보유기간을 구분해 공제금액 한도를 상향조정하면서 차등화하는 방안도 고려해 볼 수 있을 것이다.

또한, 현재는 직계비속인 상속인이 주택을 상속받는 경우에만 동거주택 상속공제가 적용되는데, 피상속인의 배우자가 요건을 갖춘 주택을 상속받는 경우에도 적용할 수 있도록 개선할 필요가 있을 것이다. 배우자의 경우 피상속인과 일종의 경제공동체로서 그 상속재산을 함께 마련했다고 볼 수 있는데도 배우자가 주택을 상속받는 경우에는 아예 동거주택 상속공제를 받을 수 없도록 한 것은 매우 불합리할 뿐만 아니라, 특히, 상속인에 직계비속이 없어서 당연히 배우자가 주택을 상속받아야 하는 경우에는 형평성 문제도 대두될 수 있으므로 개선의 필요성이 있다 할 것이다.

 

 


이동기 논설위원·세무사
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