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맞바꾼 부동산 차액 증여땐 실 취득가가 취득세 과표
맞바꾼 부동산 차액 증여땐 실 취득가가 취득세 과표
  • 강지현 변호사 법무법인 광장
  • 승인 2020.01.10 08:00
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교환으로 부동산을 취득하면서 감정평가차액을 증여하는 방식으로 정산한 경우
실제 취득한 부동산의 감정평가액이 취득세 과세표준에 해당한다.

 

강지현 변호사
법무법인(유) 광장

1. 사안의 개요와 쟁점

원고는 2016.11.경 학교법인인 W학원과 사이에, W학원 소유의 서울 소재 부동산(이하 ‘이 사건 취득 부동산’이라 한다)과 원고 소유의 파주시 소재 부동산(이하 ‘이 사건 제공 부동산’이라 한다)을 교환하는 계약을 체결했는데, 당시 감정평가액은 W학원 소유의 이 사건 취득 부동산이 약 31억원, 원고 소유의 이 사건 제공 부동산이 약 57억원이었다. 원고는 W학원과 사이에 두 부동산의 감정평가차액인 26억원 상당을 무상출연하는 내용의 계약도 함께 체결했는데, 이는 교육부장관의 대학원대학 위치변경계획 승인을 위한 조건에 따른 것이었다.


종교단체인 원고는 2017.2.경 이 사건 취득 부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 후, 지방세특례제한법 제50조 제1항 본문에 따라 취득세 등을 면제받았다가, 곧이어 이를 매각해 추징 대상에 해당하게 되자, 2017.10.경 이 사건 제공 부동산의 감정평가액인 57억원을 과세표준으로 하여 취득세 2.2억 원 등을 신고·납부했다. 이후 원고는 원고가 실제 취득한 이 사건 취득 부동산의 감정평가액인 31억 원을 과세표준으로 봐야 한다고 주장하며 취득세 등을 감액해 달라는 취지의 경정청구를 했으나, 피고는 이를 거부했다.

이 사건의 쟁점은 교환으로 취득한 부동산의 취득세 과세표준이 무엇인지로, 특히 원고가 무상출연(증여)한 감정평가차액의 성격을 어떻게 볼 것인지가 함께 문제된다.

 

2. 대법원 판결 요지

가. 지방세법 제10조 제1항 본문은 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다”라고 규정하고 있다. 위 조항에서 취득세의 과세표준으로 규정한 ‘취득 당시의 가액’은 원칙적으로 부동산 등 과세물건을 취득하는 데 든 사실상의 취득가액을 의미한다(대법원 2003.9.26. 선고 2002두240 판결 참조).


나. (…중략…)


다. 이러한 사실관계를 앞서 본 규정과 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 감정평가차액 26억원 상당액은 원고가 우성학원에 증여한 것으로 이 사건 취득 부동산을 취득하는 데 들었다고 할 수 없으므로, 이 사건 취득 부동산의 취득세 과세표준은 그 감정평가액 상당인 31억원이라고 봐야 한다. 원고가 우성학원에 증여한 위 감정평가 차액 상당액이 취득가격에 포함되는 간접비용인 구 지방세법 시행령(2017.7.26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항의 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액(제5호)’이나 ‘이에 준하는 비용(제7호)’에 해당한다고 볼 수도 없다.


라. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 취득 부동산의 취득세 과세표준은 이 사건 제공 부동산의 감정평가액으로 봐야 하고, 설령 이 사건 취득 부동산의 감정평가액을 구 지방세법 시행령 제18조 제1항의 ‘거래 상대방에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용’으로 보더라도, 이 사건 감정평가 차액은 ‘이 사건 취득 부동산을 취득하기 위한 조건 부담액이나 이에 준하는 비용’으로서 취득가격에 포함되는 간접비용에 해당한다고 판단했다. 이러한 원심의 판단에는 취득세 과세표준에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

3. 대법원 판결의 의미

취득세의 과세표준은 납세의무자가 사실상 취득가격으로 신고한 금액을 원칙적으로 하고, 신고를 하지 아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 하되, 예외적으로 법인장부에 의하여 취득가격이 증명되는 경우와 같이 일정한 요건을 갖춘 경우에는 납세의무자의 신고 유무나 금액 등에 관계없이 별도로 입증된 사실상의 취득가격으로 한다(지방세법 제10조 및 대법원 2006.7.6. 선고 2005두11128 판결 등 참고).

그런데 어떠한 물건을 교환으로 취득하는 경우에는 실제로 지급한 대가가 없으므로 무엇을 사실상의 취득가격으로 볼 것인지 명확하지 않다. 교환으로 제공한 물건의 가액(또는 시가)을 실제 지급한 대가로 보아 이를 사실상의 취득가액에 해당하는 것으로 볼 수도 있고, 그 반대로 교환으로 제공받아 취득한 물건의 가액이 이에 해당하는 것으로 볼 수도 있다.

이에 대해 판례는 양도소득세에서 실지양도가액을 산정하는 경우와 마찬가지로 ‘취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우에는 제공 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 제공 목적물의 가액 차이만을 결정해 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없다(대법원 2013.10.24. 선고 2013두11680 판결 참고)’고 하여, 이른바 ‘가치적 교환’에 해당하는지를 먼저 살피고 있다. 만약, 가치적 교환에 해당한다면, 정산절차 이후의 금액을 사실상 취득가격으로 볼 수 있을 것이고, 결과적으로 ‘교환을 통해 실제 취득한 물건’의 객관적인 가액(또는 시가)이 사실상의 취득가격에 해당하게 된다.

이 사건에서 원심은 원고가 결국 이 사건 제공 부동산을 반대급부로 제공한 것이므로 그 감정평가액을 취득세의 과세표준으로 봐야 하고, 감정평가차액은 최소한 취득을 위한 조건 부담액이나 이에 준하는 비용으로서 간접비용에 해당하므로 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다고 했다.

그러나 원고와 W학원은 교환 대상인 두 부동산에 대하여 시가 감정을 했고 그 차액에 대해 무상출연(증여)하기로 하여 결국 정산절차를 거쳤으므로, 이른바 가치적 교환을 한 것으로 볼 수 있고, 그렇다면 ‘교환을 통해 실제 취득한 물건’인 이 사건 취득 부동산의 감정평가액을 취득세의 과세표준인 사실상의 취득가액으로 보는 것이 타당한 점, 지방세법 시행령 제18조 제1항은 직접비용 이외에 간접비용도 취득세의 과세표준인 취득가격에 포함하고 있고, 제5호에서 ‘조건 부담액’을 그 중 하나로 들고 있기는 하나, 위 규정의 취지는 취득과정에서 지출한 모든 비용이 아니라 해당 물건의 취득 그 자체를 위해 지출한 비용만을 포함하는 것으로 봄이 합리적인데, 원고와 W학원이 부동산 자체의 교환과는 별도로, 정산절차의 일환으로 감정평가차액을 무상출연(증여)하는 계약을 체결한 이상 이를 취득 그 자체를 위해 지출한 비용으로 보기는 어려운 점, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착해 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종인데(대법원 2018.9.13. 선고 2018두38345 판결), 결국 원고가 취득한 것은 감정평가액이 31억원 상당인 이 사건 취득 부동산인 이상 그 과세표준만을 57억원으로 보는 것은 이러한 측면에서도 적절한 것으로 보기 어려운 점 등을 종합하면 원심과 다른 대상판결의 결론은 충분히 수긍할 수 있는 것으로 보인다.

대상판결은 교환계약의 당사자들이 택한 계약 관계를 그대로 존중함으로써 가치적 교환에 해당하기 위한 전제인 정산절차가 증여 방식으로도 가능하다는 점을 인정했고, 이를 통해 실질적인 담세력을 기준으로 취득세의 과세표이 산정될 수 있도록 한 점에 그 의의가 있다 할 것이다. 다만 취득세 과세표준에 포함되는 간접비용을 비교적 넓게 인정한 판례들도 있으므로 개별 사례의 적용에 있어서는 주의가 필요하다.

[대법원 2019.11.28. 선고 2019두45074 판결]

 

 


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